Forskriften innførte fra 1. juli i år en plikt til energimerking av nybygg og for alle som skal selge eller leie ut boliger eller yrkesbygg. Plikten påhviler eier av bygningen, og oppfylles ved at eier skal vise frem en energiattest ved nybygg, salg og utleie.

Formålet med ordningen er å stimulere til økt oppmerksomhet om bygningers energitilstand, herunder mulighetene for redusert energibruk.

Energiattesten utstedes av NVEs energimerkesystem. Boligeiere som skal selge eller leie ut eksisterende boliger, kan gjennomføre energimerkingen selv på www.energimerking.no. For yrkesbygninger og nye boliger oppstiller forskriften kompetansekrav til den som skal gjennomføre energimerkingen.

Hva er en energiattest?

En energiattest er i følge Energimerkeforskriften ”en attest som består av et energimerke, en tiltaksliste for mulige energieffektiviseringstiltak og dokumentasjon av de faktiske opplysningene utregningen bygger på, utstedt av NVEs energimerkesystem”.

Energimerket skal angi bygningens energitilstand. Energimerket skal bestå av en energikarakter og en oppvarmingskarakter. Energikarakteren gis i form av bokstavkarakterer fra A til G, hvor A er svært energieffektivt og G er lite energieffektivt. Bygninger oppført etter byggeforskriften av 2007, vil normalt få C eller D.

Oppvarmingskarakteren skal gi informasjon om i hvilken grad det vil være mulig å dekke varmebehovet i bygningen med andre energikilder enn elektrisitet, olje og gass.

Innholdet i tiltakslisten vil bero på hvordan attesten innhentes. Benyttes fagkyndige, vil vedkommende angi hvilke tiltak som eventuelt anbefales utført. Gjennomfører man energimerkingen selv, vil tiltakslisten genereres av energimerkesystemet.

Virkeområde

Merkeplikten gjelder alle boliger og bygninger, forutsatt at disse er ”varig forbundet med grunnen”. Det vil si at yrkesbygninger, eneboliger, rekkehus og leiligheter faller inn under ordningen. Fritidsboliger er også omfattet.

Konstruksjoner uten noen form for oppvarming (”ikke bruker energi for å påvirke inneklimaet”), som for eksempel garasjer og boder, faller av naturlige årsaker utenfor forskriftens virkeområde.

Mobile innretninger, som campingvogner og bobiler, er ikke ”varig forbundet med grunnen”, og faller derfor utenfor. Det samme gjelder mer permanent plasserte innretninger som for eksempel brakker. Dersom en midlertidig bygning eller brakke er planlagt benyttet i mer enn to år, vil den likevel være omfattet.

Forskriften definerer bolig som ”bygning eller del av bygning som utgjør en egen boenhet”.
I en boligblokk skal det dermed lages energiattester for hver enkelt leilighet. Dette har sammenheng med forskriftens formål, som er å stimulere til oppmerksomhet om egenenergibruk. For bygninger som utelukkende består av utleieboliger, er det imidlertid adgang til å fremlegge energiattest for en representativ bolig i bygningen.

Yrkesbygg defineres som offentlig eller privat eid bygning (eller del av bygning som utgjør en selvstendig enhet), og som ikke benyttes til boligformål. Yrkesbygg vil i de fleste tilfeller kunne merkes som helhet. Eierseksjon i yrkesbygg med selvstendig system for rom- og vannoppvarming, skal imidlertid energimerkes for seg.

Dersom en eiendom består av flere enkeltbygninger, skal hver enkelt bygning energimerkes.

For en del bygninger og boliger vil energimerking være lite relevant. Det kan også gjøre seg gjeldende spesielle hensyn eller forhold som taler mot en slik plikt. Forskriftens virkeområde avgrenses mot mindre bygninger, slik at frittstående bygninger og boliger under 50 kvm er unntatt. Som eksempler på andre unntak nevnes:

• Boliger og bygninger som er vedtatt vernet
• Museumsbygninger og andre bygninger av kulturhistorisk verdi
• Driftsbygninger i landbruket
• Industrianlegg og verksteder der energibruken er avhengig av den aktuelle prosess

Hvem må ha energiattest?

Som nevnt innledningsvis er det ”eier” av bolig eller bygning som er forpliktet til å ha og vise frem energiattesten. Hvem som er eier vil normalt gå frem av grunnboken. Det kan likevel tenkes at det er en annen som reelt sett eier bygningen enn det som fremgår av grunnboken. Selv om det kanskje ikke fremkommer klart av forskriften, har hensikten vært at den som har faktisk råderett over eiendommen (med unntak av leietakere) vil være ansvarlig.

For eksisterende bolig utløses plikten til å ha energiattest ved (frivillig) salg. Attesten skal fremlegges for kjøper før avtale om salg inngås. Dersom boligen markedsføres, hvilket den som oftest gjør, skal energiattesten være en del av denne markedsføringen.

Ved utleie må eier legge frem energiattest for leietaker før leieavtalen inngås. Plikten gjelder for samme typer boliger og bygninger som ved salg, dog slik at utleie av bolig og fritidsbolig over kortere perioder enn 4 måneder er unntatt.

For nybygg (bolig eller bygning) skal eier ha energiattest før ferdigstillelse. Regelen får selvstendig betydning i de tilfeller bolig eller bygning ikke selges før den blir tatt i bruk. Intensjonen er at energimerking skal skje parallelt med at utbygger vurderer hvordan man kan oppfylle byggeforskriftenes energikrav. Her er det ikke et krav at attesten fremlegges for noen part utenom hvor NVE som tilsynsmyndighet etterspør det.

For yrkesbygninger over 1000 kvm gjelder at de alltid skal ha en gyldig energiattest og at et sammendrag av denne skal være synlig for bygningens brukere. Dette skal være gjennomført innen 1. januar 2012.

Tilsyn/overtredelse

NVE fører tilsyn med at pliktene i forskriften overholdes, og har hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr ved overtredelse.

Ved brudd på reglene om energiattest ved salg, kan det også tenkes privatrettslige sanksjoner i form av prisavslag eller erstatning om attest ikke er fremlagt. Det vil nok dessverre også oppstå tvister på grunn av energiattester som innholdsmessig ikke stemmer overens med de faktiske forhold. Derfor er det viktig at man er nøye med at opplysningene som gis om boligen/bygningen er riktige, og at man ved bruk av fagkyndige påser at de innehar den nødvendige kompetanse.